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やってはいけない相続対策（家賃保証）
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◇【黒川会計】『やってはいけない相続対策（家賃保証）』◇
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いつも大変お世話になっております。Support黒川会計です。
今回は、絶対してはいけないやってはいけない相続対策というものをご紹介させていただきます。
ある方が相談に来社されたのですが、周りに畑しかない場所に○○○○が営業に来て、グアム旅行まで接待されて結局その土地に1億数千万円の借金をしてアパートを建築してしまったのです。
もちろん購入した直前が最大の相続税対策効果が発生はすることとなります。単純に建物の固定資産税評価額がｶﾞｸﾝと減少、土地は貸家建付地としての18％減、そしてフル借金を債務控除で実施と:::
しかし、恐らく相続が発生すれば、借金の方が多くなり結果的に相続放棄という選択のみになるでしょう！
株式投資するのに、1億数千万円も銀行借り入れをするでしょうか！アパートの賃貸業も事業であるという点を忘れずに、決して他人任せの投資はするべきではありません。きちんと事業をできるのか？と自問自答をしてください。
今回は、家賃保証というテーマでその落とし穴についてご案内をさせていただきます。
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│●30年間家賃保証だから安心！の裏に隠された落とし穴！
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「30年間家賃保証だから安心！」などとテレビのCMでもおなじみです。これを一括借り上げ方式、サブリース方式と呼ばれているものです。
えっ、30年も安定して安心して家賃が入ってくるから安心では？とつい考えてしまいます。
でも、そもそも建築会社が地主の土地の上に建物を建築して30年間の家賃保証をするぐらいであれば、建築会社が自分でそれをやって儲ければいいのでは？と考えてください。
私のところに営業マンが来ると、「ねぇ、貴方のお父さんにこの話を勧めたら！だってとてもいい話なら他人のお父さんより、まずは自分の親に勧めないと！」と話してあげています。
建築会社（管理会社）は、地主から相続対策を前面にした営業で家賃保証を前提にした営業がありますので、それをご紹介させていただきます。
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│●保証されるべき家賃は2年ごとに見直しされます。
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契約時の家賃保証は、通常の家賃の8割から8.5割程度と設定されスタートしていくのですが、その家賃も2年ごとに見直しがされる契約となっています。じゃ、改定時に地主さんがもらえる家賃が引き上げられるか？そんなことは100％ありません。基本的に家賃は減額の交渉となります。
恐らく減額の対象になるのは、5％ほどの改定がなされるのではないでしょうか。
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│●管理会社へ毎月高額な管理費を支払います！
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地主さんは、管理会社にすべてを任せることとなりますので、毎月々高額な管理費を管理会社に支払うこととなります。これも契約書にうたわれていますので、それに背くことはできませんし、契約上の内容に不満があって、問題提示しても先方から「あっ、じゃ契約解除させていただきますので、家賃保証は無くなりますよ！」と脅されるのでしょう！
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│●アパートに空きが出た場合の免責期間があります！
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ある入居者が退去した場合に、入居者募集を行うために、契約で空き室の家賃を保証しない免責期間というものがうたわれております。通常は2から3ヶ月間の免責期間となっていますが、長い場合で6ヶ月間となっているところもあるようです。
実際に、退去後1ヶ月以内に入居者が決まっても、免責期間3ヶ月から、地主さんへの支払いは3ヶ月分の支払いが免除されるということですから、一年間に一度退去があっただけでも、地主さんの年間収入は25％（3ヶ月分）を失うこととなります。
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│●修繕費やリフォーム費用でカモられます！
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建物の修繕やリフォームはすべて建築会社（管理会社）の指示にしたがって実施されることとなりますので、サブリース会社の指定会社で指定をされた金額で実施されてしまいます。
ですから、悪くないところまで高額な費用で修繕やリフォームが実施されるということとなります。
などなど、上記のことを普通に考えれば、絶対にしてはいけないやってはいけない相続対策であるということが分かります。
グアム旅行、老人の場合には契約段階までは毎日のように病院までの送り迎え:::
どう考えても程度のいい○○商法です。でもこんな詐欺に引っかかる人がいるとすれば、その人の欲や見栄もいけないのです。
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│●最後に:::
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○○○○などが持参してくるシュミレーションは土地代などを入れずに建築費用だけの利回り計算をしてきますので、みかけは十分高い利回り計算書を持ってきます。
さらに、今後15年から20年スパンで賃貸住宅の供給予測値と新規供給需要予想値の推移などのデータを持参してきますが、その数値は、過去のデータですから各省庁から発表されている最新のものではありません。
タワーマンションの価額が崩壊するのでは、という2020年問題や現時点でも全国の空き家は820万戸（25.10）とこの20年で1.8倍まで多くなってきています。
私は2030年には現在のアパート5部屋に1部屋の空きから3部屋に1部屋の空きになると思っています。
じゃ、どうするか？無駄な相続対策はしない。それが一番です。根こそぎ取られてしまうようなことになるのでは本末転倒です。
ぐれぐれも注意をしてください。
『やってはいけない相続対策』でした。
では、お仕事頑張って下さい。
Support黒川会計
