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real estate

土地を売却してお金にして節税を!



● 土地は余分に売却すべし(相続人に売却しても可)

 一般的に地主と言われる方々は土地・建物の資産は多いのですが、預金や株式などの金融資産の不足に悩まされているようです。

 では、金融資産の必要性は、スバリすぐに利用できるという点です。それは、相続開始から10ヶ月以内には納税という期日を迎えます。

 また、自分が全部の財産をもらうことで他の相続人に自分のもっている資産を提供することを代償分割などと呼びますが、こんな場合にも金融資産は有効に活用できます。ですから、相続に際しては売れる土地はなるべく多く売ることをお勧めします。そうして、できるだけ多くの余剰資金を残すべきです。

そして、土地の売却益に20%の課税で済むわけですから、例えば第一段回として相続人にアパートを時価で売却するなり、固定資産税評価額で贈与をしておき、アパートの家賃収入が貯まってきたら、その時点でアパート下の土地をその相続人に売却するなどという手法は顧問先様にもご提案させていただいてます。

●相続の際に売るのがチャンス?
 なぜ、相続の時が土地売却のチャンスかと申しますと、一般的に地主の方々は、親譲りの土地を売ることは猛烈な抵抗を感じている方が多いと思います。ですから、先祖からの土地を売却するとなりますと周囲の目も気になるはずです。ですが、相続で納税資金がいるという話となれば仕方がないということになるはずです。

 つまり、人目を気にせず土地を売れるチャンスなのです。そこでこの絶好の機会に、かなり余分に土地を売ってしまうことです。

 なお、相続開始をしてから3年10ヶ月以内に土地を売却した場合には、不動産売買の計算時に支払った相続税の一部を譲渡価額に加える特別な措置も認められておりますので、うちで相続計算をした資産家の方のほぼ100%この制度の活用をご提案して実際に特例を受けております。

●売却で得た資金の使い道とは?
 むろんこの余剰売却資金で贅沢三昧をしてください!というわけではありません。

 まず、相続税対策借入金(アパート建築ローン等)が残っているのであれば、これを返済します。

 また、土地の新たな有効利用のための軍資金や、既存賃貸建物の大規模修繕の資金などにも回します。

 さらに、本家の体面やつきあいを維持するための準備資金、そして将来における相続税の納税や遺産分割資金も準備すると同時に資金贈与をすることや、受贈者側でも、その贈与資金を利用して被保険者を被相続人とする保険に加入することでもいいかもしれません。

 何よりも、今までより少し潤いのある生活をするための資金に充ててほしいと思います。そしてとりあえずは、相続という大事業を無事切り抜けたご褒美に、欧州等への海外旅行のひとつでもしていただきたく思います。それが贅沢三昧とは無縁のものであることは言うまでもありません。

 いずれにせよ、最終的に少なくとも5000万円程度の資金は残るようにしたいものです。あるいは、借金の一括返済などにより、かなりの家賃収入(資金繰りベースで、少なくとも年1000万円以上)が確保される状況にしたいのです。

●最後に…
 とにかく、このような先行き不透明な時代には、現金預金の強さをつくづく感じてしまいます。

 ですから、不動産の値上がりや賃貸収入の見込めないものや、現在入居率が高く、投資利回りが高い物件で高く売れそう(損をしなくてすむ)ものがありましたら、相続の際でも、今でもチャンスがありましたら、売却のご検討をお願い致します。

 上記では相続の際に売却することのメリットをあげましたが、実はデメリットもあります。それは、相手から足元を見られることです。「相続で納税で困っているから10ヶ月以内に売るぞ」と価額での交渉権は相手に主導権を握らせてしまわないように注意をお願い致します。