本文へスキップ

千葉の相続なら黒川税理士事務所にお任せください!

電話でのお問い合わせは043-252-0001

〒263-0054 千葉市稲毛区宮野木町1057-1ドットコム2F

real estate


ブラック相続対策!絶対やってはいけない賃貸住宅の建築!

=============================================================
◇【黒川会計】『絶対にやってはいけない賃貸住宅の建築』◇
=============================================================

いつも大変お世話になっております。Support黒川会計です。

前回もブラック相続対策という内容でメルマガをご紹介させていただきましたが、その第二弾をご紹介させていただきます。

○○ホームさん、相続税なんてっ大変じゃありませんよ!

それこそ、借金でもしてアパート建築をして10年経過で半分空き家似なる方が、大変なんですよ!

そんなに「美味しいお話」なら、会社の社長自身やスタッフの親にまずは勧めてくださいな!

11image










今回も、ババヌキでババを引いてしまわないようにお願いをするような内容となっております。これからの賃貸住宅市場は、需要の不足から空室激増、家賃の大幅下落時代となる賃貸氷河期時代に向かっておりますので:::。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2017年1月25日日本経済新聞で「貸家着工 8年ぶり高水準」目立つ節税目的 空室増、バブル懸念も
16年40万戸超、地方で伸び

2017年2月10日日本経済新聞で「不動産融資 最高に」過熱感 リスク置き去り 空室増え延滞懸念
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
という記事が紹介されておりました。2015年からの相続税の課税強化で相続対策ブームのなか、活況を湧く収益不動産市場からでしょう。

税理士が貸家不動産投資に反対することには、少なからずともお客様が不動産投資を断行して失敗をした責任をとらずに済むこもがあるかもしれません。でも、税理士という立場でハウスメーカーや建築会社を紹介して手数料をもらっている先生もいるようですが、私は 私個人的な意見としてこのメルマガをご紹介させていただきます。私の考え方は建築NOです。


┌───────────
│●2020年のオリンピック以降、首都圏でも土地と家が余ります!
└────────────────────────

2020年のオリンピック以降、いやそこまでもたない時期に確実に首都圏でも地方でも土地と家が余ります!

不動産は、そこに「そこに住みたい」「利用したい」「ほしい」と思う人がどれだけいるかによりその不動産の価値が決まります。

では、その人たちはどれくらいいるのか?:::
新規で住宅を購入する人や借りる人の中心が20から49歳が9割をしめていると言われていますが、これから2025年までで15%減少し、2030年には22%も減少するというデータがあります。

ですから、一つ目の要因は、まさに借りる人の人口減少です。


┌───────────
│●税制からも空き家対策に積極的です。
└────────────────────────

28年度の税制改正で、空き家を相続した相続人が相続申告後3年以内に両親から相続した空き家を売却したら売却益から3000万円を控除するという改正がありました。

また、固定資産税も今までは空き家でも固定資産税の負担は6分の1に軽減されていましたが、28年度の改正で空き家に対する課税強化が今後スタートします。要するに100%課税により固定資産税が6倍になるということです。

こんなことからしても、今後は市場に沢山の土地が出てきます。
そしてマイナス金利の中で住宅ローン金利も引き下がっていますから、借りるより買う!人が確実に多くなってきています。

だって、家賃を月に8万円15年も支払えば1440万円にもなり、地方の戸建やマンションなら手が届く範囲内です。


┌───────────
│●2022年問題で、土地が市場に溢れ出てきます!
└────────────────────────

2022年に1992年スタートした都市農地の保護の制度でもある生産緑地法の満期期限が到来します。この生産緑地の適用を受けている都市農地は全国で約4130万坪で東京都だけでも1007万坪(東京ドーム約708個分)の都市農地が市場に出てくる可能性があります。

この土地は、まとまった面積がありますから大型のマンション建築などにも利用されることになると思っております。

ですから、ますますいい場所に土地が出てきて、地方や古い物件などには注目がされなくなってくるのです。

2022年問題は、空室増加、家賃の減額、不動産価格の下落に影響を与えることに間違いありません。


┌───────────
│●2015年からの相続税対策による賃貸住宅の建築ラッシュで家余り現象
└────────────────────────

上記でもご紹介したように、すでに日本経済新聞でも取り上
げられております。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2017年1月25日日本経済新聞で「貸家着工 8年ぶり高水準」
目立つ節税目的 空室増、バブル懸念も
16年40万戸超、地方で伸び

2017年2月10日日本経済新聞で「不動産融資 最高に」
過熱感 リスク置き去り 空室増え延滞懸念
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
要するに、住宅市場はすでに、現時点でも供給過多の状態です。そんな中、相続対策のセミナーを全国でハウスメーカーや建築会社が行っていますが、あの方々は、家を建てることが商売ですから、過剰に相続税対策をしないと!とあおり、供給過多の状態である住宅を建ててしまうのです。


┌───────────
│●最後に:::
└────────────────────────

今後の賃貸住宅市場は、需要の不足から空室激増、家賃の大幅下落時代となる賃貸氷河期時代に向かっていきます。

よって、現時点で通常では売却しづらい物件、空室の多い物件、大きな修繕費がかかりそうな古い物件、借入金が大きくキャッシュフロー(資金繰り)が苦しい物件、今後の入居率が下がりそうな物件などは、この時期に手放してしまった方がいいと思います。

もちろん、追加で新規の購入をすることは、絶対にやめてください。
ババヌキでババを引いてしまいますので:::。

『絶対にやってはいけない賃貸住宅の建築』でした。

では、お仕事頑張って下さい。

Support黒川会計