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real estate

相続税の広大地適用外の広い土地の評価について


広大地に該当しない広大な土地について

一般的に土地面積が広くなるにつれてその単価は下がっていきます。これは例えば「六つ切りされたスイカ」よりも「一個まるごとのスイカ」の値段の方が安くなるのと同じです。それは「処分しづらい」、「食べきりづらい」ということでしょう。

不動産鑑定評価用語で、「面大減価」という言葉がありますが、これは面積が大きくなればなるほど坪単価が下がっていくという傾向で、広大地評価による減額もこの観点から開発行為に伴い発生するつぶれ地部分の減額を考慮しようとの考え方から評価減額が実施されております。

そこで、広い土地でも広大地評価の適用が受けられればいいのですが、問題は間口が広くヨウカン切りができたり、二方や三方路線に面していて路地状開発ができ広大地評価の適用できない土地はどうでしょう!

例えば50坪の土地の売却なら一人の買い手を見つければいいのですが、300坪の広い土地の場合には、細分化をして一般市場に流通されるのですが、実務的には開発事業者しか買い手がいません。

このような土地は、まずは土地をその地域に最適な面積で細分化(路地状開発かヨウカン切りかも判断)して、戸建て住宅を建築、その後販売するために広告宣伝をし住宅展示案内の人件費負担やそれ以外の販管費負担、また銀行からの借入金利負担、そして重要な事業利益の確保が必要となってくるのです。

よって、広い土地を売却するには上記のような諸経費等が差し引かれ、その面積や道路付けに応じて3割から5割程度下がるのが実務的な数値のようです。

このような広大地評価のできない土地について電卓で計算された数値に納得いかずに面大減価より不動産鑑定士に依頼をして評価減額を実施しているケースは少ないのではないでしょうか?

財産評価基本通達で算出された価格が、「正常なものか?」「高くないか?」「この値段で買い手が見つかるか?」などといった問題意識を常にわれわれ税理士は持つべきではないでしょうか?

そんな中で、来年平成30年からは広大地評価について改正が実施され、さらに「面大減価」という言葉とはかけ離れた評価額となります。

土地の評価額は、税理士が10人共に違う結果になるぐらい複雑なものです。よって、私たちは常に土地評価への問題意識を持ち納税者の権利を擁護していきたいと考えております。