本文へスキップ

千葉の相続なら黒川税理士事務所にお任せください!

電話でのお問い合わせは043-252-0001

〒263-0054 千葉市稲毛区宮野木町1057-1ドットコム2F

real estate

賃貸借契約での地主さんより解約申し出が生じた場合の対応


=======================================
【黒川会計】『賃貸借契約での地主さんより解約申し出が生じた』
=======================================

いつも大変お世話になっております。Support黒川会計です。

私どものお客様でも美容室さんや居酒屋さんなどを賃貸借で借りて営業をしているお客様がいらっしゃいますが、今回は、賃貸借契約での貸し主側からの解約申し入れについてご紹介させていただきます。

今回は、地主さんから「出て行って下さい!」と言われたらどうしよう!という内容をメルマガでご紹介させていただきます。


┌───────────
│●解約の申し入れは、【正当な事由】がないとダメ!
└────────────────────────

一般的には、賃貸借の場合には契約期間が満了しますと、その期間満了によって、賃貸借の契約が終了しますが、ただし借家人(借り主)保護のために、借地借家法では下記のような特別の規定が設けられております。

《貸し主側では、》
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━貸し主側から更新拒絶の通知をする場合については、「正当な事由」が備わっていることが必要となります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

では、「正当な事由」とは貸し主が貸している建物を自分で使う必要がある、貸し主が他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合、貸し主が商売の都合で”どうしても”貸している建物を使いたい、というような場合です。

しかし、このような貸し主側の一方的事情だけで更新拒絶の正当な事由が決まるわけではありません。

借り主側にとって借りている物件は、営業の拠点だったり、生活の拠点だったりすることが多いです。よって借り主にもその場所を借りていなければならない都合があるからです。

よって、争いになれば貸し主側の都合と借り主側の都合をそれぞれのうちに、どちらの都合が正しいかということが重要です。でも、借地借家法では、どちらかと言えば賃借人側の都合の方が重視されているようです。

賃借人に立ち退いてもらって、建物を取りこわし更地にして売却したいという理由だけでは、正当事由は認められないようです。

ただし、その場合でも、貸し主と借り主が協議して妥当な立ち退き料として、借り主の経済的損失を補償する必要がありますが、ここで補償の合意が得られればスムーズにいくのではないでしょうか。

┌───────────
│●解約の申し入れについて期間について
└────────────────────────

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
契約期間に定めの【ある】場合には
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
まず、契約期間を定めている場合には、前提として一年以上としなければなりません。その契約期間が一年未満の場合にはその契約期間は「期間に定めのない場合」とみなされます。

一年以上の契約期間の定めのある場合には、解約の申し入れについては下記のようになっております。

《貸し主側では、》
=↓==========================================
@まず、期間満了の一年前から六ヶ月前までの間に借り主に対して更新をしない旨の通知をしなければなりません。

Aそして、期間満了した後に、借り主が建物の使用を継続する場合において、貸し主が遅滞なく異議を申し述べなかったときには、従前の契約と同一の条件でさらに賃貸借をしたものとみなされます。

ですから、二度にわたり定められた期日に「出て行って下さい!」という申し立てがないと行けないということとなります。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
契約期間に定めの【ない】場合には
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

《貸し主側では、》
=↓==========================================
契約期間を定めていない場合には、六ヶ月間の猶予期間を経て終了することとなっておりますので、契約期間を定めている場合よりもハードルは低くなります。

┌───────────
│●最後に:::
└────────────────────────

賃貸借物件で居酒屋さんや美容室さんなどを営業する場合には、当初内装に高額な支出をすることが多いようです。

数円万円も投資をして、貸し主側の勝手な都合で出されたら商売が成り立ちません。よって、解約の申し入れ等があっても慎重に対応するようにお願い致します。

この際に問題になるのが、賃料の不払いや契約上の違反行為(勝手に造作をしているなど)がないことや、他の入居者に対して迷惑となるような行為をしていないということが前提となります。


『賃貸借契約について解約の申し入れ問題!』でした。

Support黒川会計

運営:株式会社サムライグループ

確認:黒 川 会 計